Sala de Prensa

La crisis económica actual devenida en gran parte del arrastre a la sociedad española de las hipotecas subprime ha generado un grave problema en cuanto al aumento de la morosidad hipotecaria que afecta directamente a Bancos y a la familias, sobre todo a aquellas compraventas que se celebraron en el ciclo correspondiente a los precios de viviendas más elevado de la historia de nuestro país. El esfuerzo hipotecario que ha supuesto en primer orden el aumento de los tipos, y en segundo orden el incremento del desempleo, ha generado un intento numantino de ahorro que a su vez a provocado la aparición de otro elemento condicionante de la crisis la disminución del consumo.

El aumento de los tipos, el parón del crédito y de la actividad inmobiliaria, junto con el aumento del desempleo y el descenso cada vez mayor de los precios de las viviendas, ha generado, como decimos un incremento de las cuotas hipotecarias y un aumento de los desahucios. Pues bien este el motivo principal del Real Decreto de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin reursos.

La base de la norma, se encuentra en su artículo 3 el cual establece quienes son los sujetos que pueden beneficiarse de las medidas a aplicar. Se habla del umbral de exclusión de la norma. Pues bien el mencionado artículo establece lo siguiente;

1. Se considerarán situados en el umbral de exclusión aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos todas las circunstancias siguientes:

a) Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda.

b) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

c) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.

d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

e) Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c).

f) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

Como se puede observar el RD sólo es aplicable para el caso de que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas, teniendo el ámbito de aplicación de la norma un ámbito de aplicación reducido, en tanto en cuanto no se le permite a ningún miembro de la llamada unidad familiar, ni tan siquiera disponer de un contrato de trabajo a tiempo parcial o ni siquiera esporádico, lo que parece fomentar el desempleo. Pero es que además parece excluirse del denominado concepto de unidad familiar al cónyuge de los hijos del deudor y a sus nietos, y esto no es baladí, máxime si tenemos en cuenta que la situación de crisis actual, ha supuesto la vuelta al hogar de los padres de los hijos casados con descendencia.

Pues bien más que un umbral de exclusión cabría llamarlo una situación de fuerza mayor, con lo que el ámbito de aplicación es muy reducido por exclusivo.

A parte del concepto del umbral de exclusión, el Real Decreto establece unas medidas fiscales a destacar las siguientes:

A) Exención de impuesto de Actos Jurídicos Documentados, para el caso de que exista una novación e el préstamo y se de en sujetos que estén incluidos entro del umbral de exclusión. Se habla de exención que no sujección, por lo que el deudor deberá presentar el modelo reliquidación aunque este sea 0. Pero lo interesante del asunto es que se habla de novación, esto es no se baraja la posibilidad de extinguir la deuda, si no que se habla de una reestructuración de deuda; pudiéndose aplicar   una carencia a la devolución del capital prestado, una reducción temporal del tipo de interés a satisfacer y, por último la ampliación del plazo de amortización; aunque se contempla para el caso de que la medida anterior no surtiera efecto, las partes podrán acordar una quita sobre el conjunto de su deuda; y, por último “si ninguna de las dos medidas anteriores logra reducir el esfuerzo hipotecario de los deudores a límites asumibles para su viabilidad financiera, estos podrán solicitar, y las entidades deberán aceptar, la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda. En este último supuesto, las familias podrán permanecer en su vivienda durante de un plazo de dos años satisfaciendo una renta asumible. Pero esto no es preceptivo para las entidades de crédito si no que es algo voluntario, cuando se dice que las entidades de crédito podrán aceptar el código de buenas prácticas, con lo que parece que todo queda a valoración y aceptación voluntaria de las entidades de crédito.

B)Exención del Impuesto de Plusvalía, para el supuesto de compraventa o dación en pago,  tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente la entidad que adquiera el inmueble, sin que el sustituto pueda exigir del contribuyente el importe de las obligaciones tributarias satisfechas, esto es, sin que la entidad de crédito pueda incluir en el pliego de condiciones generales que haga firmar al deudor en riesgo de exclusión ninguna disposición en este sentido.

C) Exención de ganancias patrimoniales en el impuesto de IRPF; ésta se dirige al beneficio que eventualmente hubiera obtenido el deudor en riesgo de exclusión con ocasión de la dación en pago de la vivienda para satisfacer el pago de la deuda.

Pero no cabe olvidar que no obstante toas estas medidas y en definitiva la norma que se ha comentado queda al albur de la voluntad de las entidades de crédito, y además la llamada dación en pago que se contempla, es el ultimísimo recurso antes de la novación y la quita, con lo que no sabemos cual será la amplitud cuantitativa de aplicación, ejecución y por ende, de eficacia de la misma.

Francisco Royo Lozano
Abogado Departamento Procesal

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